如今已经是“四九”时节，但南京今天的最高温度却高达17℃，很明显今年的春节是一个暖冬……

  不知道大家有没有一种感觉，每到隆冬腊月，特别是靠近过年，气温特别低，体感感觉特别寒冷的时候，我们一般是不愿意过多思考的，也许思维也怕冷，就像身体一样，希望蜷缩在温暖的被窝里，享受静止带来的快乐。

  所以每当临近过年，人们在自我安慰或者互相寒暄时，总会说那么一句“开开心心过大年，明年的事情明年再说”！

  可见“隆冬”、“寒冷”、“低气温”和过年，这几个词汇联系起来才是标配，然而今年的情况有些不同，自从1月份以来，差不多大半个月以来，南京每天的最高气温都在十几度，金陵城更是吝啬般的不愿意赐予一点雨水，截止今天，南京已经有40天没有下过一场雨！

  温暖的气温，干燥的空气，40天晴朗的天气，让原本在隆冬腊月静止的思绪开始活泛起来，很多人在年前就开始考虑年后，甚至金三银四的南京楼市发展走势。“2025年南京房价到底会不会触底反弹？”；“今年是不是刚需客在南京买房的最后窗口期”，市场对2025年的南京楼市充满了矛盾，也充满了期待。

  有些人在思考2025年的南京楼市，而有的人已经在提前布局2025年的南京楼市。

  为啥一夜之间，中北金基朗樾府小区如此火爆？没啥别的，主要是因为房价高！你还别说，在市场下行，房价普跌的市场大环境下，某些小区特例独行的上涨房价，也不失为一种风景。

  而中北金基朗樾府的二手房价格居然比当初开盘的新房价格高出6000-14000元/m²，你敢信？

  中北金基朗樾府2022年10月28日首次开盘，推出2栋楼94套房，共338组人报名，中签率约27.8%，含包均价约5.2万元/㎡，当天售罄。

  2022年11月16日二次开盘，2栋楼、112套房吸引了200组人报名，含包均价约52625元/㎡，中签率约56%，当天全部卖完。

  新房开盘价格才5.2-5.26万/㎡，如今小区交房，首批二手房源挂牌，价格都达到了多少呢？按照链家网上数据，目前中北金基朗樾府一共挂牌房源达到9套，其中最高挂牌单价达到了66152元/㎡。

  很多人看了中北金基朗樾府的挂牌价格，都大为惊叹：这个小区的业主可真敢报价啊，房价整整比同板块的河西南小区高出一大截。

  的确如此，实际上中北金基朗樾府的小区位置并不占优势，其位于河西南鱼嘴高庙路和螺塘路交界，已经很靠近江边，距离河西第一高楼也仅有700余米，小区一街之隔就是华润鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦、颐和铂湾、枫璟雅园等小区，而这一片区的二手房成交价格也就是在3.5-4.2万/㎡，5.8万/㎡起步的二手房单价，此前根本没在这一片区出现过。

  然而河西南板块房价差距悬殊，5.8-6.6万/㎡二手房价格在河西南也不是没有，只不过此前没再次出现在鱼嘴，而是在面临夹江的“鱼背富人区”，这里有全市闻名的众多豪宅二手房和新房项目，比如至今保持第一地王的“中国府长江尊邸”；瞰江豪宅天鹅堡花园；曾经被誉为河西南双子星的万科翡翠滨江和融创滨江ONE

  而且中北金基朗樾府的房源挂牌价格很有意思，首批9套房源单价全部高于5.8万/㎡，在当今市场环境下居然没有一个业主砸盘出货的。虽然可能该小区品质在业主心中真的能值这个价。

  中北金基朗樾府属于金基系的标准改善级小区，与大校场的金基望樾府能够说是同等级别。小区内部配备1000m²金基下沉式会所，内部设有8.5米*20米无边际度假级恒温泳池、健身房、瑜伽室、书吧等功能区。

  也许你看一下金基望樾府的房源报价，也就能了解中北金基朗樾府业主的心态了，而且根据了解，中北金基朗樾府之所以敢于挂牌价格5.8万/m²起步，这与该小区业主内部达成的保价联盟有关。

  据说小区交房以后，中北金基朗樾府业主内部已经统一口径，挂牌房源总价不能低于1150万。而中北金基朗樾府只有一种户型195m²4房大平层，算下来挂牌单价不能低于5.89万/m²。

  其实“保价联盟”这种民间组织在大河西常常会出现，2022年就出现过一个名叫“河西南业主联盟”组织，当时还在网上曝出了一封保价倡议书。

  当时号召鱼嘴润府、正荣润峯、海峡城，五矿崇文金城，升龙天汇等小区基础报价一定要达到6-6.5万/m²，天鹅堡花园、海珀滨江、正荣滨江紫阙基础报价一定要达到6.5-7万/m²，如今看来，这番倡议犹如天方夜谭，一切都已时过境迁，物是人非！

  与此同时，2924年5月仁恒江湾城业主也提出了保价协议，提议仁恒江湾城房源挂牌价格持续上涨2000元/m²。

  而如今看来仁恒江湾城的报价行动成功了吗？目前四期江湾天成的最新成交价格定格在了6.6万/m²左右。

  有如此众多的历史案例，中北金基朗樾府此次的保价行动能不能成功呢？或者说它是否能凭借一己之力让河西南鱼嘴房价止跌转涨？欢迎评论区留言，与北哥探讨。

  其实此次中北金基朗樾府首批二手挂牌房源，高出河西南鱼嘴板块房价1-2万/m²，除了出于小区业主“合力保价”，可能也是河西南操盘者还有一盘大棋要下！

  什么大棋呢？就是树立房价标杆，拉升河西南鱼嘴新房产品的性价比，让板块房价回归“良性梯度制”，其实这话翻译出来就是，重新打造板块房价的一二手倒挂行情。

  不得不说，近一年多以来，河西南板块，特别是鱼嘴区域，声量变小了，板块关注度甚至被大校场、软件谷和雨核等一众二线板块反超，河西南鱼嘴似乎再不复往日荣光，这是什么问题造成的？可以说最直接的缘由是板块房价体系出了问题，让买房人对河西南鱼嘴再难提起兴趣。

  前文已经说了，河西南鱼嘴目前普通二手次新房成交价格是在3.5-4.2万/m²之间，譬如鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦、颐和铂湾等小区均在这样的价格区间。

  而河西南鱼嘴的新房价格呢？目前大部分楼盘还保持在5万/m²以上的售价！这样一来，板块二手房与新房相比毫无倒挂优势，性价比优势出不了，购房人自然也不买账。

  从南京民间的价值观来看，河西南一直是南京房价的信心所在，所以从2024年初开始的新房降价潮以来，全市新房降价从来不包括河西南，鱼嘴的楼盘一直是以销许价格对外销售的，一些楼盘为了缓解“高房价、不打折”给购房人带来的冲击，唯有加入“以旧换新”，提升自身楼盘的购买便利性和性价比，比如源尚丹若府、颐和铂樾府、建发缦云等等。

  可能很多人都没有注意到，河西南鱼嘴目前是主城范围内，新盘在售数量、新房库存量皆比较大的一个板块，小小的鱼嘴目前就有6家楼盘同时在售。

  颐和铂樾府，加入了以旧换新，但房价没降，目前房价仍保持在5.4-5.6万/m²区间，小区175m²四房，总价仍高达980万。

  该项目是河西南鱼嘴的六恒科技住宅，产品坚固初级和终极改善两种客群，户型从最小的115m²的小三房到175m²的四房大平层兼而有之。

  且115m²的小三房就配备3.1米的层高，5.9米的横厅和落地窗阳台，产品力肯定是杠杠的，但由于价格偏高，从2023年10月份首开至今推出的4栋小高层，238套房源，目前仍有129套未售，综合去化率为45.7%。

  隔壁的源尚丹若府情况也相似，不仅加入了以旧换新，还有专业中介机构帮忙卖旧买新。但也是房价偏高，销许均价在54800元/m²，实际售价也要5.03万/m²左右，198m²户型，总价要996万。

  源尚丹若府也是六恒科技住宅，198m²大平层拥有3.15米层高，9.35米的超大规格落地窗跑道阳台，也是因价格偏高，至今去化缓慢，小区自2024年3月首开，同年10月二开推出的3号楼，整栋62套房源，目前还剩余57套在售。

  建发缦云，最早于2023年5月份首开，小区一共9栋楼，目前仍有6栋在售，库存房源在90套左右。

  去化缓慢的原因也是房价偏高，销许均价54112元/㎡，实际售价在4.5-4.9万/㎡之间。

  还有河西南秦新路与中和路交叉口的江宸府，2栋高层，目前还剩余120套大平层房源在售。

  从去年开始，河西南鱼嘴的新房实际售价开始暗暗下滑，陆续出现了4.0-4.2万/㎡的新房实际售价。

  首先是已经交房的鱼嘴深业南湾上府，目前143㎡4房，实际总价在597万，折合单价为4.17万/㎡

  枫璟雅园，目前项目112㎡起步三房实际总价已经降至460万左右，折合销售单价4.1万/㎡

  但该小区最难卖的北面2号楼112㎡，整栋100套房源，目前仍然剩余90套在售。

  还有最典型的河西南鱼嘴打折楼盘华润观潮望云，这是鱼嘴板块近半年来唯一推出的纯新楼盘。

  观潮望云于今年1月2日正式首开，推出项目南面的1号楼32F大高层，共132套房源。该项目产品颇具特点，东边户为112㎡三房端厅设计户型，搭配6.2米长的朝东采光窗

  如果说观潮望云的产品有特点，那么该案的房价特点就更明显了，销许价格虽然高达5.1万/㎡，但实际售价450万总价起步，折合实际单价仅4万/㎡，达到了河西南鱼嘴目前新房的最低价。

  尽管如此低价，观潮望云实际首开效果如何呢？首开132套房源，目前认购29套，成交0套，综合去化率仅为21%。

  为什么房价降至4万/㎡的观潮望云，去化效果仍然不理想呢？关键就在于河西南鱼嘴板块缺乏“高房价标杆”，周边二手房价格与新房之间没办法形成倒挂，故而性价比不突出。

  此时，中北金基朗樾府5.8-6.6万/㎡的二手房价格就显得特别关键了，这批高价房源一经挂出，瞬间与观潮望云新房价格产生了1.8-2.6万/㎡的倒挂空间。

  且观潮望云与中北金基朗樾府仅隔400米，朗樾府高价房源的出现，将直线拉升观潮望云的“性价比”，对周边南湾上府、枫璟雅园新房去化带动，必然也会起到一定的效果。

  有人可能要问，一个中北金基朗樾府就能带动整个河西南鱼嘴房价？一个高价盘当然力量薄弱，可是挡不住河西南鱼嘴近期有一批高端盘将交付。比如高庙路青莲街交界的星叶云墅。

  星叶云墅是近年来河西南开发的标杆豪宅盘，项目只有两种户型，230、280㎡的4房大平层，标准的六恒科技住宅。

  星叶云墅户型南向跑道阳台最大长度达到了惊人的18米；客餐厅一体化空间超过80㎡；厨房设施更是启用了Poggenpohl博德宝（德国博物馆收藏级顶奢品牌）

  2022年开盘时，星叶云墅的起步总价就是1200万，一旦星叶云墅交房，能预见的河西南又将有一批“高价房源”挂出，按照产品层级，星叶云墅二手房价格很可能超过中北金基朗樾府。

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  白手起家 南京房产两位数 南京房产实战派 擅长创业和投资 有问题能私信交流